Despejo liminar: o inquilino pode ser retirado do imóvel em 15 dias, sem nem ser ouvido?

Em regra, a Justiça só decide depois de ouvir as duas partes. A Lei do Inquilinato prevê exceções em que o locador consegue a desocupação logo no início do processo, mas exige garantia, hipótese legal e cuidado com a redação do contrato

Muita gente acredita que, se o inquilino para de pagar, basta o proprietário entrar na Justiça para ver o imóvel desocupado em poucas semanas. Do outro lado, muitos inquilinos acham que, enquanto o processo estiver correndo, ninguém pode tirá-los de casa. As duas ideias estão incompletas, e a distância entre elas se chama despejo liminar.

Liminar é a decisão dada no início do processo, antes da defesa e, em alguns casos, sem que a outra parte seja ouvida. No despejo, isso significa uma ordem para deixar o imóvel em quinze dias, sem sentença e sem audiência. É uma medida forte, e por isso a lei não a entrega a qualquer locador. Quem regula é a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), no artigo 59, parágrafo 1º, que ganhou contornos mais amplos com a reforma de 2009.

A primeira regra é que a liminar só cabe em situações listadas na lei. Não basta o locador estar com a razão ou ter pressa. A ação precisa se apoiar exclusivamente em uma das hipóteses previstas, e essa palavra pesa. Se o pedido mistura fundamentos que estão dentro do rol com outros que estão fora, a via liminar se fecha, e o processo segue o caminho comum, mais demorado.

A segunda regra é a caução. Para obter a liminar, o locador precisa depositar em juízo o equivalente a três meses de aluguel. O dinheiro serve de proteção para o inquilino. Se a decisão for derrubada mais adiante, ele terá por onde ser ressarcido pelos prejuízos de ter saído de casa às pressas. Os tribunais discutem se os próprios aluguéis atrasados podem servir de caução, especialmente quando a dívida já supera com folga os três meses exigidos. Há decisões em ambos os sentidos, e vale a pena o locador não presumir que a resposta será favorável.

O caso que mais aparece na prática é a falta de pagamento em contrato sem garantia. A lei permite a liminar quando o inquilino está inadimplente e o contrato não tem nenhuma das garantias previstas: fiador, seguro-fiança, caução ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A lógica é simples. Quem tem fiador ou seguro tem outro caminho para receber. Quem não tem nada só conta com o imóvel, e a lei autoriza uma resposta mais rápida. O contrato com garantia, por outro lado, geralmente tira do locador a possibilidade de pedir a liminar por esse fundamento. Muitos proprietários só descobrem isso depois de o pedido ser negado.

Existem outras situações. Uma delas é o acordo de desocupação feito por escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, com prazo mínimo de seis meses para a saída. Se o inquilino não cumpre o que combinou, o locador pode buscar a liminar. Outras hipóteses envolvem a locação por temporada, a morte do locatário sem sucessor legítimo na locação, a necessidade de reparos urgentes exigidos pelo poder público e o fim do contrato de locação não residencial. Cada uma tem requisitos próprios, e quem pretende usá-las deve conferir o texto da lei com atenção.

E o inquilino, o que pode fazer? Na hipótese de falta de pagamento sem garantia, a lei oferece uma saída. Dentro dos quinze dias concedidos para a desocupação, ele pode depositar em juízo o valor integral da dívida, com aluguéis, encargos e acessórios. Esse depósito, que os juristas chamam de purga da mora, afasta a liminar e mantém a locação. É a chance de reverter a situação, mas exige agir rápido e pagar tudo, não só uma parte. Além disso, tanto a concessão quanto a negativa da liminar podem ser contestadas por meio de agravo de instrumento, recurso dirigido ao tribunal.

Um ponto merece atenção, principalmente do público leigo. O fato de a lei permitir a liminar não a torna automática. O juiz continua avaliando se o pedido preenche os requisitos e se o caso concreto justifica a medida. E há um pano de fundo constitucional que não pode ser esquecido: a moradia é um direito social. A retirada de alguém de casa sem prévia oitiva é medida excepcional, e o Judiciário costuma tratá-la com esse cuidado.

Para o locador que quer se proteger, a lição está antes do conflito. Escolher uma garantia, ou conscientemente ficar sem ela, tem efeito direto sobre os caminhos disponíveis se o inquilino atrasar. Documentar os pagamentos, guardar comunicações e formalizar por escrito qualquer acordo de saída, com testemunhas, faz diferença. Se houver inadimplência, é preciso reunir a documentação, calcular a dívida com precisão e avaliar, com apoio de advogado, se a hipótese realmente comporta a liminar antes de depositar a caução.

Para o inquilino, o recado é o inverso. Ler o contrato, saber se há garantia e nunca ignorar uma notificação ou uma citação. Quem recebe uma ordem de desocupação em quinze dias e não reage perde a única janela que a lei oferece para reverter a situação.

O despejo liminar não é um atalho para o locador nem uma ameaça permanente ao inquilino. É uma exceção que a lei desenhou com cuidado, com hipóteses fechadas, garantia exigida e possibilidade de defesa. Quem conhece esses limites, de um lado e de outro, decide melhor e evita surpresas.

Por: Logan Procópio, advogado na Laport & Queiroz